La vivienda es uno de los bienes más importantes que podemos adquirir, por no decir el que más. Se trata de propiedades que suelen ganar valor con el paso del tiempo o, como mínimo, lo mantienen intacto. Además, lo habitual es que dispongamos de ellas para vivir y para desarrollar nuestros planes de futuro.
No obstante, cualquier inmueble requiere de mucha documentación y de determinados permisos para mantenerse en la vía de la legalidad, ¡es uno de los aspectos más importantes! Lo que puede ocurrir con las viviendas antiguas, las que han sido reformadas o las herencias es que estén fuera de ordenación. Pero, ¿sabes qué significa esto y las implicaciones que tiene? En este artículo, te lo contamos todo.
¿Qué significa vivienda fuera de ordenación?
Los planes de ordenación urbanística son los encargados de definir cómo se estructuran las ciudades en este ámbito, es decir, cuáles serán las zonas residenciales, los jardines o los tipos de edificios que las conforman. Lo común es que se muevan por una jerarquía que es territorial.
Una vivienda fuera de ordenación es la que no cumple con este plan y se sale de la legalidad vigente en ese momento y para esa zona en concreto. Lo común es que ocurra por los siguientes motivos:
- Inmuebles que han sido construidos con las licencias oportunas y siguiendo todas las normas de construcción vigentes. Sin embargo, han pasado años desde su creación y ya no concuerdan con los planes urbanísticos actuales, por lo que han perdido de alguna forma su naturaleza legal.
- Viviendas que han sido construidas sin solicitar los permisos que son necesarios y sin contemplar las normativas que constan en los planes de ordenación urbanística.
- Inmuebles que se han reformado o ampliado sin pedir licencias y que han modificado sus estructuras sin seguir la normativa.
Implicaciones de una casa fuera de ordenación
Hay propietarios que ponen sus necesidades particulares por encima de la ley y que no ven el motivo para seguir los planes de ordenación. Sin embargo, la realidad es que tener un inmueble en estas circunstancias tiene diferentes consecuencias negativas que es interesante plantearse, pues normalmente no es algo que merezca la pena. De hecho, una vivienda fuera de ordenación tiene estas implicaciones:
- No permite hacer obras o reformas que incrementen el valor del inmueble para así venderlo posteriormente a un precio más elevado.
- Solo va a estar permitido hacer determinadas reparaciones que tengan como misión principal la conservación de la habitabilidad en su interior, y no para la mejora o modernización de las estructuras.
- Tampoco es posible realizar tratamientos de reconstrucción cuando las viviendas son demasiado antiguas y generan problemas tanto funcionales como estéticos.
- El uso queda limitado al preexistente, no se permite el cambio o la transformación para utilizar, por ejemplo, una vivienda como negocio.
- El valor se devalúa considerablemente y rara vez se puede vender la propiedad a un tercero.
¿Cómo saber si una vivienda está fuera de ordenación?
Identificar que una vivienda está fuera de ordenación es algo complejo, pues para ello hay que valerse de los diferentes indicadores que nos lo pueden evidenciar. Por ejemplo, un indicio es la antigüedad del inmueble, también la carencia de los permisos pertinentes o las cualidades de la construcción cuando estas no se ajustan a la normativa actual. De esta forma puedes empezar a intuir que una propiedad no está dentro de la normativa y, por ello, además, te puedes exponer a diversas sanciones.
Señales de que una vivienda está fuera de ordenación
- Falta de licencia de ocupación
- Elevada antigüedad del inmueble
- Existencia de ampliaciones o modificaciones que no han sido autorizadas
- Denuncias de las autoridades o de los propios vecinos
- Incumplimiento de las normativas
- Problemas para vender o alquilar la vivienda
Solicitud para comprobar el estado de la vivienda
Ante estos indicios claros, es posible hacer una solicitud al ayuntamiento con el fin de conocer la realidad del inmueble. Tanto la detección de señales como la confirmación o la legalización de la misma se puede dejar en manos de una empresa experta en urbanismo como arkespai.com, pues son especialistas en este tipo de trámites. Lo que hay de pedir al correspondiente ayuntamiento es la ficha urbanística de la vivienda, pues en ella se detalla toda la información pertinente.
¿Cómo legalizar una vivienda fuera de ordenación?
Legalizar una vivienda fuera de ordenación evita que esta pierda valor con el paso del tiempo o que se presenten dificultades para venderla y para alquilarla. Además, con una situación reglada, se puede modernizar o actualizar para que se encuentre en mejores condiciones.
Para legalizar la situación hablar que cumplir con los siguientes requisitos:
- Cumplir con todos los requerimientos que se exigen para la habitabilidad según las normas vigentes.
- Que la vivienda no esté afectada por servidumbres de uso público general, como los suministros o las vías públicas.
- No disponer de un suelo que sea bien demanial, lo que es por definición de uso público.
Cuando se cumplen todos los requisitos, habrá que seguir los siguientes pasos:
- Consultar con el ayuntamiento que el inmueble es apto para ser legalizado.
- Aportar la documentación requerida, lo que suele incluir un Proyecto Técnico Visado que debe ser firmado por un arquitecto.
- Apertura del Expediente de Legalización con toda la información ofrecida a la autoridad competente.
- Solicitud de Licencia de Legalización al ayuntamiento en el que se encuentra el inmueble.
- El ayuntamiento revisará todo lo aportado, momento en el que se debe mantener la espera.
- Una vez aprobada por el ayuntamiento, hay que pagar los impuestos o tasas pertinentes y hacer el registro del inmueble en el Registro de la Propiedad.
La documentación que vas a necesitar para realizar todo el trámite al completo será la siguiente:
- Libro del Edificio con el inmueble.
- Certificado de antigüedad.
- Contratos relacionados con la obra.
- Justificación del cumplimiento de la normativa.
- Memoria descriptiva, justificativa y constructiva en la que queden reflejados los espacios construidos y útiles de la estructura.
- Presupuesto financiero.
- Material gráfico que incluya un reportaje fotográfico y los planos de la vivienda.
- Certificado técnico de legalización.
